Полезные советы. Как не стать обманутым дольщиком

Потребность в жилье у нижегородцев – колоссальная, и горожане готовы скупать квартиры, когда строительство дома находится ещё на стадии котлована. Из-за собственной неосмотрительности есть люди, которые заключают договоры долевого строительства, не убедившись с надежности застройщика. Они рискуют остаться и без денег, и без жилья. Как не пополнить ряды «обманутых дольщиков», корреспонденту NN.RU рассказала эксперт по недвижимости юридической фирмы «Тимофеев/Черепнов/Калашников» Мария Горина.

Проверьте документы

«Заключая договор участия в долевом строительстве, покупателям следует тщательно ознакомиться с документами застройщика», - рассказывает эксперт. Закон обязывает строительную компанию предоставлять любому обратившемуся для ознакомления пакет документов:

- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности за период не менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
- аудиторское заключение за последний год деятельности.

- проектную декларацию, в которой дана информация о застройщике (его репутации) и строящемся объекте (в том числе сроках строительства).

По требованию «дольщика» застройщик обязан представить следующие документы по проекту:

- разрешение на строительство (проверьте, когда, кому, на какой срок оно выдано, где находится участок, согласно документам);
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
- заключение экспертизы проектной документации;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (обратите внимание на вид разрешенного использования земельного участка. Многоквартирный дом, построенный на участке для индивидуального жилищного строительства, могут снести).

Заключая договор с застройщиком, лучше пользоваться услугами юриста. Если в заключении сделки вам помогает риэлтор, стоит помнить, что напрямую он не несет ответственности за то, что условия договора с застройщиком будут нарушены.

Спросите о земельном участке

«Как в любой сделке, немаловажной является проверка полномочий лица, заключающего договор с дольщиком, - отмечает Мария Горина. - В случае, если в качестве него выступает не сам застройщик, а, например, уполномоченная им организация, дольщик вправе требовать предоставления документов, на основании которых указанное лицо вправе это делать (агентский договор, договор поручительства и другие)».

Дольщику также следует выяснить, был ли передан банку в залог земельный участок (или право аренды на него) в качестве обеспечения обязательств застройщика. «Если такой договор между банком и застройщиком был заключен, то в случае банкротства застройщика средства от продажи заложенного имущества будут распределяться не только между дольщиками, но и банком, - объясняет эксперт. - При недостатке денежных средств они распределяются между банком и дольщиками пропорционально их требованиям. Таким образом, количество денег, который могли бы получить дольщики от продажи земли, будет существенно уменьшено».

Чаще всего покупку квартир в строящемся доме оформляют предварительным договором купли-продажи или долевого участия. «Зачастую застройщики предлагают подписать предварительные договоры, объясняя, что не могут зарегистрировать основные договоры долевого участия, - напоминает юрист. - Но надо помнить, что заключение предварительных договоров также приводит к риску двойной продажи. Таким образом, для эффективной защиты своих интересов покупателю следует заключать именно договор участия в долевом строительстве».

В самом договоре обязательно должна быть информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче; сроке передачи объекта; цене договора, сроках и порядке ее уплаты; гарантийном сроке на объект долевого строительства.

Какие гарантии обеспечивает государство

По мнению эксперта, государство дает гарантии по договорам, заключенным в соответствии с законом, следующим образом:

- Исключает возможность мошенничества, когда с людей собирают деньги на строительство несуществующих объектов. «Согласно закону, застройщик вправе привлекать деньги дольщиков только после получения разрешения на строительство; опубликования, размещения и представления проектной декларации; государственной регистрации права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка)», - поясняет Мария Горина.

- Не дает продать квартиру дважды. «Согласно статье 4 ФЗ-214, договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным», - подчеркивает юрист.

- Права дольщиков обеспечиваются залогом – земельным участком, на котором строится дом. «В случае банкротства застройщика дольщик имеет право на средства, вырученные от продажи предмета залога. Кроме того, с 1 января 2014 года обязанности застройщика передать в собственность имущество дольщику подтверждается также банковским поручительством или страхованием гражданской ответственности. Строительная компания самостоятельно выбирает вид обеспечения», - поясняет она.

В соответствии с договором, застройщик обязан завершить строительство в указанный в договоре срок. «Если срок передачи объекта нарушен, то застройщик должен выплатить неустойку. Если участником долевого строительства является гражданин, она уплачивается в двойном размере. При этом если строительство в предусмотренный договором срок не может быть завершено, застройщик обязан не позднее, чем за 2 месяца направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора», - подчеркивает эксперт.

Если сроки строительства затягиваются

Если застройщик нарушил сроки выполнения договора, возведение дома «заморожено» или прекращено вовсе, а также если качество готового жилья не соответствует договору, дольщик вправе расторгнуть его. «В этом случае застройщик обязан вернуть полученные от дольщика денежные средства, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Если он не делает этого в добровольном порядке, придется обращаться в суд», - говорит юрист.

Специально для портала Недвижимость.NN.RU мы разработали пошаговую инструкцию для дольщиков.



Источник текста: портал Недвижимость.NN.RU.