Печальная судьба поселка "Монте-Кристо"
В Нижегородской области разгорается крупный скандал, связанный с коттеджным поселком «Монте-Кристо». Застройщик, заключавший договоры с клиентами, не имел разрешения на строительство. Клиенты компании заявили о том, что были обмануты, и обратились за помощью ко власть имущим и прессе, чтобы придать истории огласку.
В ноябре прошлого года прокуратура Нижегородской области сообщила о незаконном использовании земель Фонда содействия реформированию жилищного строительства (РЖС). По информации надзорного ведомства, в 2013 году ООО «Оптима-Строй» и ООО «ЭсБиЭр Групп» выиграли аукцион на право аренды четырех земельных участков под жилье эконом-класса в Кстовском районе. Однако строительством на этой земле занялась другая компания.
По обращению Фонда РЖС в 2014 году Кстовская городская прокуратура провела проверку и установила, что комплексное освоение участков ведет ООО «РосЗемСнаб». Директор компании по развитию Андрей Павлов объяснил, что «РосЗемСнаб» и «ЭсБиЭр Групп» имеют договор генерального подряда и договор поручения, согласно которому «РосЗемСнаб» может действовать от имени «ЭсБиЭр Групп». Вместе с тем, как рассказали корреспонденту NN.RU в пресс-службе Фонда РЖС, в марте прошлого года застройщик начал заключать предварительные договоры купли-продажи земли, а также договоры подряда на строительство коттеджей в поселке «Монте-Кристо», не имея никаких правоустанавливающих документов на землю.
В апреле прошлого года «РосЗемСнаб» передала в местную администрацию документы по планировке и межеванию территории, арендованной ООО «Оптима-Строй» и ООО «ЭсБиЭр Групп». Документы были утверждены распоряжением администрации Ройкинского сельсовета. Однако впоследствии через суд ООО «Оптима-Строй» оспорило законность распоряжения, поскольку в соответствии с Гражданским кодексом ООО «РосЗемСнаб» не является арендатором земли. ООО «ЭсБиЭр Групп» проекта планировки и межевания участков в администрацию так и не предоставило.
Обещания и уголовное дело
Несмотря на проверки правоохранительных органов, компания «РосЗемСнаб» своей деятельности на спорном участке не прекратила. На сайте коттеджного поселка «Монте-Кристо» (www.grafland.ru) была размещена информация о продаже земельных участков и строительстве жилья по выгодным ценам (сайт в настоящее время доступен), которую также распространяли нижегородские СМИ. В соцсети ВКонтакте представители компании «РосЗемСнаб» создали сообщество (в настоящее время в нем свыше двухсот участников), в котором рассказывали клиентам о ходе строительства, на которое вот-вот будут получены разрешительные документы.
В мае 2014 года Фонд РЖС направил в Генеральную прокуратуру обращение, в котором указал на самовольный раздел и продажу земельных участков в нарушение требований законодательства. В августе представители фонда обратились в ГУ МВД России по Нижегородской области с просьбой проверить законность действий ООО «РосЗемСнаб» и ООО «ЭсБиЭр Групп». По результатам прокурорской проверки в 2014 году компания «РосЗемСнаб» была оштрафована областным управлением Росреестра за самовольное занятие земель. В сентябре прошлого года Фонд РЖС направил иск в Арбитражный суд Нижегородской области о взыскании с компании «ЭсБиЭр Групп» 10,7 млн рублей за пользование землей (включая неустойку), а также о расторжении договора аренды.
В марте этого года по обращению Фонда РЖС Главное следственное управление областного МВД возбудило уголовное дело о «мошенничестве… в особо крупном размере… повлекшем лишение гражданина права на жилое помещение» (часть 4 статьи 159 УК РФ). Кроме того, по результатам прокурорской проверки УФАС по Нижегородской области признало ненадлежащей рекламу коттеджного поселка «Монте-Кристо».
«Мы ни у кого ничего не занимали»
По информации прокуратуры Нижегородского района Нижнего Новгорода, уголовное дело о мошенничестве было возбуждено в отношении руководителя компании А.С. Павлова. Трое клиентов компании, которые по делу проходят как потерпевшие, передали ему в общей сложности 2,45 млн рублей, которыми тот «распорядился по своему усмотрению». В выписке из ЕГРЮЛ на сайте Федеральной налоговой службы его имя не фигурирует. Учредителями ООО «РосЗемСнаб» являются Юлия Павлова и Виктор Воронин, генеральным директором – Юлия Павлова. Как рассказал корреспонденту NN.RU один из клиентов компании, Андрей Павлов заключал с клиентами договоры на основании доверенности и указывался как «представитель компании «РосЗемСнаб».
В телефонном разговоре с корреспондентом NN.RU Андрей Павлов заявил, что уголовное дело «будет или уже прекращено за отсутствием состава преступления». В письменном ответе на запрос редакции NN.RU, направленном 15 мая этого года, он сообщил, что вводу домов в эксплуатацию мешают коррумпированные сотрудники Фонда РЖС, следствие в отношении него ведут два коррумпированных оперативника ОБЭП Нижегородской области, а пиар-компанию против ООО «РосЗемСнаб» организовал бывший сотрудник компании, который просит дать ему денег взамен на молчание.
Андрей Павлов подчеркнул, что в поселке «Монте-Кристо» компания «РосЗемСнаб» построила 50 домов (они находятся в разной степени готовности), за которые клиенты должны 27 млн рублей. «Мы не кредитная организация и ни у кого ничего не занимали. Мы не выполнили работу только по трем домам, но исключительно из-за настоятельного требования клиентов не строить им дома до получения кадастров и документов на собственность земельного участка. Скоро все получат, проблема лишь в органах регистрации - наша работа по оформлению выполнена еще год назад», - говорится в письме.
По словам представителя компании «РосЗемСнаб», судебные разбирательства по поводу расторжения договора аренды с ООО «ЭсБиЭр Групп» были приостановлены, а раздел земельного участка ведется с марта этого года. «Теперь мы просто сдаем документы в Росреестр - и все. В течение десяти рабочих дней будут кадастровые номера всех маленьких участков. И клиенты получат свои земельные участки», - подчеркивается в письме.
«Государство должно компенсировать потери»
Как следует из материалов на сайте Арбитражного суда Нижегородской области, к марту 2015 года сумма долга за аренду ООО «ЭсБиЭр Групп» перед Фондом РЖС выросла до 24 млн рублей (включая неустойку). Решением суда на счета компании был наложен арест в качестве обеспечительной меры. В то же время количество участников разбирательства (третьих лиц) превысило тридцать, в основном, за счет клиентов компании «РосЗемСнаб». Следующее заседание по делу назначено на 16 июня этого года. О том, чтобы компания «ЭсБиЭр», к примеру, выплатила долги либо Фонд отказался расторгать с ней договор аренды, в материалах суда не говорится.
Поняв, что сроки строительства жилья существенно затягиваются, а права застройщика на землю сомнительны, клиенты «РосЗемСнаба» обратились с письмом в мобильную приемную президента РФ, к министру внутренних дел Владимиру Колокольцеву, губернатору Нижегородской области Валерию Шанцеву, а также руководителям политических партий и СМИ с просьбой помочь им в решении проблемы.
Как говорится в письме (копия имеется в распоряжении редакции NN.RU), прежде, чем заключать договор с компанией «РосЗемСнаб», жители региона внимательно изучали договор между Фондом и ООО «ЭсБиЭр Групп». Они рассчитывали, что организация, выигравшая государственный тендер, надежна. «Застройщик неоднократно заявлял, что у него есть разрешение на строительство, подал документы на разрешение (именно в таком порядке!), но предъявить его так и не смог… «ЭсБиЭр» объясняет [долги по аренде] временными финансовыми трудностями и просит некоторой отсрочки для поиска решения. Но куда ушли выплаченные нами средства?» - спросили клиенты компании.
По подсчетам авторов письма (под ним поставлено 36 подписей), с марта прошлого года ООО «ЭсБиЭр Групп» и ООО «РосЗемСнаб» заключили 63 предварительных договора купли-продажи земельных участков и договора подряда на строительство домов на сумму свыше 32,4 млн рублей. Как рассказал корреспонденту NN.RU один из клиентов компании «РосЗемСнаб», сейчас они надеются на то, что «ЭсБиЭр Групп» сможет передать землю другому инвестору с обременением: возможностью бывших клиентов приобрести право на землю.
«Мы считали, что не обязаны следить за законностью в строительстве на территории области, где есть специализированные службы, призванные защищать наши права… Государство должно создавать условия, в которых вероятность мошенничества должно сводиться к нулю. Если же такие условия не создаются, то государство должно компенсировать потери пострадавшим. Такова логика социальной справедливости», - говорится в письме.
В ответе на запрос корреспондента NN.RU представители Фонда РЖС сообщили, что люди, с которыми компания «РосЗемСнаб» заключила договоры о продаже земельных участков, были введены в заблуждение относительно правомерности заключаемых сделок и им следует обратиться с заявлениями в правоохранительные органы. «В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ, жилой дом или другое сооружение… созданное на земельном участке без получения на то необходимых разрешений… признается самовольной постройкой. Лицо, осуществившее её, не приобретает на неё право собственности... и не вправе продавать, дарить, сдавать её в аренду… Самовольная постройка подлежит сносу», - подчеркнули в Фонде ФЖС.
МНЕНИЕ ЮРИСТА
Юрист, специалист по недвижимости юридической фирмы «Тимофеев/Черепнов/Калашников» Мария Горина:
«В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ компания, осуществляющая строительство на земельном участке, должна иметь документы, подтверждающие наличие у неё права владения и пользования им. К таким документам относятся свидетельство о праве собственности, договор аренды, субаренды, договор безвозмездного пользования земельным участком и так далее. Правомерным также является строительство лицом, не являющимся правообладателем земельного участка, но заключившим с собственником/арендатором земельного участка договор на выполнение функций заказчика (заказчика-застройщика).
При заключении договора купли-продажи земельного участка покупателю, в первую очередь, необходимо проверить права продавца на него, запросив свидетельство о праве собственности и документы, на основании которых он зарегистрировал это право и кадастровый паспорт земельного участка. Желательно, чтобы покупатель также заказал заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Актуальные сведения из выписки помогут установить, имеются ли какие-либо обременения в отношении земельного участка (долгосрочная аренда, земельный участок передан в залог и так далее).
Заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка влечет дополнительные риски для покупателей, так как законодательство позволяет заключать такие договоры даже в случае, когда потенциальный продавец еще не обладает правом собственности на интересующий земельный участок либо земельный участок еще не оформлен и не поставлен на кадастровый учет. Заключение основного договора купли-продажи земельного участка до приобретения продавцом права собственности на него невозможно. Принудить продавца впоследствии приобрести земельный участок для заключения основного договора купли-продажи даже в судебном порядке невозможно.
Покупатели, заключившие предварительный договор с «РосЗемСнаб», могут требовать возврата денежных средств и возмещения понесенных убытков. В предварительных договорах также могут содержаться положения, устанавливающие размер штрафов/неустойки, которые могут потребовать покупатели. Указанные требования следует предъявлять в судебном порядке. Однако перед тем, как обращаться в суд, покупателям необходимо определиться, кому следует их предъявлять, учитывая, что при заключении предварительных договоров «РосЗемСнаб» действовал на основании агентского договора».
Источник текста и фото: Портал Недвижимость.NN.RU
