Типичные ошибки при заключении договора купли-продажи
Видеокомментарий Михаила Черепнова на канале Timofeev/Cherepnov/Kalashnikov в YouTube1. Непроверка УСТАВА стороны по сделке на предмет наличия ограничения полномочий директора по совершению сделки, тоже самое касается и доверенности, если сделку заключает представитель. Наличие ссылки на Устав в договоре не подтверждает, что сторона по сделке знает об этих ограничениях.
Последствия: Возможность признания сделки недействительной по основаниям указанным в ст. 174 ГК РФ
Как предотвратить: Предварительно, т.е. до момента заключения сделки запрашивать и изучать Устав контрагента, а в день заключения сделки проверять полномочия по онлайн - выписке ЕГРЮЛ. Это актуально и по вопросу выдачи доверенности представителю.
2. Ошибка при согласовании предмета договора купли – продажи:
Отсутствие конкретизации характеристик товара, в том числе по виду, объему, количеству, ассортименту, состоянию в условиях договора или приложениям к нему.
Последствия: возможность признания договора незаключенным или как вариант признания отношений по купле – продаже бездоговорными, т.н. разовые сделки по купли – продаже товара, что влечет невозможность применения штрафных санкций предусмотренных договором, а также иных обязательств по договору, начиная от порядка оплаты, к примеру ком. кредит и до момента порядка взаимоотношений между сторонами, к примеру посредством электронной почты.
Как предотвратить: Четко предусмотреть в договоре порядок заказа товара и порядок его согласования, в том числе указание документа в котором описываются все его характеристики и документа которым регулируется факт передачи товара, а также включение в договор условия о том, что приемка товара Покупателем подтверждает тот факт, что наименование товара и его количество им подтверждены.
3. Отсутствие в договоре гарантийных сроков на товар. Часто забывается, в связи с тем что пытаются накрутить иные моменты по доставке, по обязательствам, по порядку оплаты и ответственности.
Последствия: В результате возможность применения Покупателем п. 2 ст. 477 ГК РФ, а именно: требования по недостаткам могут быть предъявлены как минимум в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Также как одно из последствий – это то, что гарантия не прекращается при расторжении договора, если стороны не договорились об ином.
4. Отсутствие в договоре критериев существенности недостатков.
Последствия:
- необходимость, в том числе и в судебном порядке доказывания существенности недостатков согласно положениям ст. 475 ГК РФ.
- Продавец может передать товар минимально допустимого качества, если в договоре (законе) нет условия о качестве товара.
- Продавец может передать товар, не соответствующий цели покупателя, если продавец узнал о цели покупателя после заключения договора.
Как предотвратить: Как вариант, предусмотреть, что для Покупателя будет являться существенным недостатком товара, к примеру, отсутствие одного колеса у автомобиля относится к таким недостаткам. Устанавливать пределы качества товара со ссылкой на требования завода – изготовителя или техническую документацию. Прописывать в договоре цель приобретения товара, если этого требуют интересы покупателя.
5. Неуказание поставщиком возможности досрочной поставки товара.
Последствия: покупатель вправе отказаться от приемки досрочно поставленного товара, т.е. как минимум дополнительные расходы по транспортировке товара обратно, его ответственное хранение до момента поставки определенного договором.
Как предотвратить: Сделать в договоре оговорку о возможности поставки товара досрочно и согласии покупателя на это заранее.
6. Непроверка покупателем сведений об отсутствии залога товара на сайте: реестр -залогов.ру.
Последствия: Покупка товара находящегося в залоге, истребование данного товара у Покупателя залогодержателем. Взыскание с Покупателя убытков, в случае продажи заложенного товара третьим лицам (добросовестным приобретателям).
Как предотвратить: Рекомендуется проверить информацию о залоге товара в реестре уведомлений о залоге движимого имущества на сайте www.reestr-zalogov.ru, а также запросить выписку из данного реестра у нотариуса. Выписка, которая не содержит указаний на обременение, может служить доказательством того, что покупатель не знал и не мог знать о залоге. В этом случае после приобретения товара залог прекращается (пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
При этом следует учесть, что если в договоре указано, что товар является свободным от любых прав третьих лиц, однако поставщик передал обремененный товар, покупатель вправе требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора (п. 1 ст. 460 ГК РФ).
7. Поставщик и покупатель не оговаривают список лиц, которые имеют право получить товар
Последствия: Поставщик передаст товар неустановленным лицам по фиктивным документам и не сможет взыскать оплату с покупателя.
Как предотвратить: Поставщик должен быть уверен, что передает товар уполномоченному лицу. Для этого нужно: — включить в договор поставки перечень лиц, которые могут выступать от имени покупателя, либо — запросить письменное подтверждение полномочий непосредственно от покупателя, либо — оговорить иной способ подтверждения полномочий представителя. В остальных случаях стоит запрашивать у представителя нотариально удостоверенную доверенность с полномочиями по принятию товара от имени покупателя.
8. Неуказание в договоре при определении цены на товар условия об НДС, что с учетом норм законодательства и судебной практики свидетельствует о том, что НДС включен в цену товара.
Последствия: Поставщик не сможет требовать от Покупателя НДС сверх цены Договора и соответственно получит сумму за товар МЕНЬШУЮ чем возможно рассчитывал.
Как предотвратить: Четко указывать цену с учетом НДС, без НДС, или НДС не облагается, если сторона по Договору применяет упрощенную систему налогообложения.
9. Отсутствие ограничений на взыскание убытков, что позволяет взыскать с нарушившей стороны и реальный ущерб и упущенную выгоду.
Последствия: не прогнозируемый размер упущенной выгоды и косвенных убытков, которые могут быть взысканы с виновной стороны.
Как предотвратить: Ограничивать убытки только реальным ущербом, без возможности взыскания упущенной выгоды.
10. Покупатель, получив рассрочку оплаты товара (коммерческий кредит), рассчитывает, что проценты за пользование этими средствами можно будет уменьшить на основании статьи 333 ГК РФ
Последствия: Суд откажет в применении статьи 333 ГК РФ и не снизит размер процентов за пользование коммерческим кредитом по мотиву их неразумности и несправедливости. Эта норма не подлежит применению к указанным процентам исходя из их правовой природы.
Как предотвратить При заключении любого договора, по которому одна сторона обязана уплатить другой денежные средства (например, подряд, поставка, оказание услуг), нужно обратить внимание на формулировку условия о последствиях неисполнения обязательства по оплате. Если указано, что при неуплате в согласованный срок неоплаченная сумма считается предоставленной на условиях коммерческого кредита и сторона обязана выплатить не неустойку, а именно проценты за пользование этим коммерческим кредитом, должнику практически невозможно будет снизить такие проценты. Если такое условие присутствует, при обсуждении проекта договора надо настаивать на точном определении правовой природы этого платежа как неустойки.
11. Отсутствие регулирования порядка взыскания неустойки по требованию и праву другой стороны, обычно прописывают обязанность виновной стороны уплатить неустойку при неисполнении того или иного обязательства.
Последствия: влечет доначисление налога на прибыль (внереализационный доход), даже если эта неустойка не взыскивалась, поскольку она потенциально полагается другой стороне.
Как предотвратить: Как минимум прописать в договоре право соответствующей стороны требовать уплаты неустойки по письменному требованию.
12. Отсутствие указаний в договоре на причины и возможность по одностороннему отказу от договора поставки.
Последствия: влечет возможность одностороннего отказа от исполнения договора купли – продажи только по основаниям предусмотренным в ГК РФ без возможности прекращения договора по любым основаниям.
Как предотвратить: Предусмотреть возможность отказа от исполнения договора по определенным причинам и основаниям или по любым основаниям, при условии выполнения принятых до момента отказа от исполнения обязательств по договору.
13. Отсутствие срока досудебного порядка урегулирования спора
Последствия: влечет общие правила рассмотрения претензии 30 дней – ЭТО ДОЛГО.
Как предотвратить: Предусмотреть в договоре свой собственный сокращенный срок рассмотрения претензии, который кстати может быть и более чем 30 дней.
14. Покупатель, заключая договор купли-продажи недвижимости, недостаточно подробно изучает историю сделок с приобретаемым объектом
Последствия: После возникновения у покупателя права собственности на объект, к нему могут предъявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск).
Как предотвратить: До заключения договора необходимо проверить документы, на основании которых право на объект переходило к продавцу объекта и его правопредшественникам. Особое внимание нужно уделить продолжительности временного периода владения объектом. Так, если продавец объекта пытается его перепродать в очевидно короткий срок после приобретения, это обстоятельство должно, по мнению судов, вызвать у покупателя сомнения в наличии у продавца права собственности на объект.
По вопросам правового консультирования
вы можете обратиться к Черепнову Михаилу Евгеньевичу.
Контакты для связи:
Тел.: +7 831 430 52 25, 430 52 20
Email: m.cherepnov@tk-legal.ru
